Todos en alguna ocasión hemos celebrado un contrato de arrendamiento o alquiler, bien como arrendador o propietario del inmueble o bien, como arrendatario o inquilino.
Casi siempre es el arrendador el que se encarga de preparar el contrato de arrendamiento para su firma aunque también puede encargarse de esta tarea el inquilino. La redacción del contrato la puede hacer el arrendador o el inquilino por sí mismos y en ocasiones se usa el típico modelo de contrato de arrendamiento que podemos encontrar en internet, o bien se encarga su redacción a una gestoría, a algún amigo licenciado en Derecho, una agencia inmobiliaria y en otras ocasiones a un abogado, la opción más recomendable.
En cualquier caso será preciso examinar cuidadosamente las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio, sobre todo si eres la parte que no lo ha redactado.
Si el contrato de arrendamiento no se redacta correctamente puede ser un problema para los intereses del arrendador o del arrendatario en el futuro. Por ello, lo más conveniente para los intereses de las partes es encargar la elaboración del contrato de arrendamiento a un abogado para tener la seguridad de que no se cometerán errores y todos los factores serán tenidos en cuenta, máxime cuando la duración del contrato de vivienda puede llegar a ser de muchos años.
Muchos arrendadores utilizan un modelo de contrato de arrendamiento encontrado en internet, completando el modelo de contrato sin asesorarse previamente y firman el contrato con su arrendatario.
Este modo de actuar puede generar problemas jurídicos en el futuro porque si bien los modelos de contrato de arrendamiento que se puedan encontrar en internet sirven casi siempre para formalizar el contrato de arrendamiento y pueden servir como base para elaborar un contrato de arrendamiento que prevea no solo los aspectos básicos de la relación arrendaticia, no suelen contemplar aspectos muy convenientes para los intereses del arrendador o del arrendatario que darán mayor seguridad jurídica a la posición de las partes del contrato y pueden solucionar problemas que puedan plantearse en el futuro de una forma más eficiente, rápida y amistosa.
Por ello cada caso es único, cada contrato debe ser estudiado cuidadosamente y debe ser adaptado a la realidad de la situación arrendaticia.
Igualmente es conveniente para el arrendatario o inquilino asesorarse previamente antes de la firma del contrato de arrendamiento para no llevarse disgustos ni sorpresas en el futuro.
Es conveniente tener en cuenta varios factores a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento por el propietario e inquilino:
LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE ARRENDADO DEBE REALIZARSE CUANDO SE HAYA FIRMADO EL CONTRATO
Es muy recomendable que el contrato sea por escrito y no entregar las llaves al arrendatario hasta que se haya firmado el contrato de arrendamiento. Si por buena voluntad se traslada el momento de la firma del contrato para después de la entrega de las llaves, se pueden generar problemas si el inquilino incumple sus obligaciones y la resolución del contrato o el desahucio por impago se dilatará en el tiempo.
DEBEN FIRMARSE TODAS LAS HOJAS DEL CONTRATO
En ocasiones a la hora de firmar el contrato de arrendamiento las partes del contrato firman la primera de cada ejemplar y se olvidan de firmar el resto de las hojas que componen el contrato y sus anexos. En este caso, cualquier arrendatario que no actue de buena fe, ante el incumplimiento del contrato podrá argumentar que las páginas del contrato que no se firmaron y que incluyan cláusulas que no convienen a sus intereses no figuraban originariamente en el contrato y que se incluyeron posteriormente por el arrendador sin su consentimiento.
De esta forma, será por cuenta del arreandador probar que las mismas formaron parte del contrato desde su firma.
Por ello es recomendable firmar todas as páginas que integran el contrato de arrendamiento y exigir al arrendatario las firme igualmente, al igual que las hojas de los anexos del contrato de arrendamiento.
ESTABLECER EL PAGO DE LA RENTA MEDIANTE INGRESO EN CUENTA CORRIENTE DEL ARRENDADOR
El pago de la renta en aplicación de la Ley de arrendamientos urbanos se debe efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador quedará obligado de esta forma a entregar al arrendatario un recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
En muchas ocasiones es habitual que el pago se haga en la vivienda arrendada y que sea el arrendador el que se traslade a la misma para cobrar la renta. Lo más conveniente para los intereses del arrendador es establecer que el pago de la renta se realice mediante ingreso en una cuenta corriente de una entidad financiera a nombre del arrendador porque si se establece en el contrato de arrendamiento que será el domicilio del arrendatario el lugar de pago, el arrendador se estará obligando al mismo tiempo a presentarse en dicho domicilio cada mes, y requerirle ahí al arrendatario por el pago de las rentas.
El problema se puede presentar a la hora del promover un juicio para rescindir el contrato o promover el desaucio del inquilino por impago de rentas, pues el arrendador tendrá que probar que estuvo en su domicilio mes a mes y que requerió el pago al arrendatario (debiendo probarse mediante testigos, o sin ellos solo cuando el requerimiento se hubiere hecho ante Notario).
ADECUAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LA REALIDAD
La mayoría de los modelos de contrato de arrendamiento establecen que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones, en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente. A veces este tipo de cláusulas son puestas de manifiesto por el arrendador y consentidas por el arrendatario cuando se acuerda por ejemplo que se realizarán mejoras en el inmueble o que se sustituirá un electrodoméstico, la grifería, persianas o ventanas que no funcionan correctamente.
En este sentido es conveniente reflejar en el contrato de arrendamiento los desperfectos que se perciban en el momento de la primera vista a la vivienda o al inmueble. Este punto suele ser una fuente de conflictos en el futuro debido a los malentendidos y a que como comúnmente se dice, las palabras vuelan y los escritos quedan.
Además, si se prorroga el contrato y pasan muchos meses hasta que se de por finalizado, se puede llegar a la conclusión por parte del arrendador de que un desperfecto lo ha realizado el actual inquilino cuando realmente ese desperfecto ya estaba en la vivienda o en el inmueble al momento de entrar a ocupar la vivienda o local de negocio.
Por ello, si hay posibles vicios en el inmueble que el arrendatario deba saber y conocer, o si hay algunas reparaciones que deban hacerse, es recomendable recogerlo en el contrato de arrendamiento y cómo se van a afrontar los gastos que se generen en este sentido.
PREVEER EL SUBARRIENDO O LA CESIÓN
La Ley de arrandamientos urbanos establece que el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador y que. en caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó y ell precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
PEDIR UN AVAL BANCARIO AL INQUILINO
En la mayoría de las ocasiones el arrendador y el arrendatario no se conocen y por lo tanto, el arrendador no conoce la solvencia del arrendatario. Por ello, se corren más posibilidades de que en el futuro el arrendatario no cumpla con la obligación principal del contrato de arrendamiento, pagar la renta pactada.
Ante esta situación, es conveniente solicitar al arrendatario un aval bancario para que en el caso de que no cumpla con su obligación de pago de la renta, pueda exigirse a la entidad financiera que avaló al arrendamiento el pago de las cantidades pendientes de pago.
De este modo, si el arrendatario es una persona no solvente, con dificultades financieras habituales y que no suele cumplir con sus compromisos adquiridos la entidad financiera al realizar la valoración del riesgo de su inversión al analizar la solvencia financiera del arrendatario, analizará la información que sobre su solvencia posea en sus propios archivos o en los ficheros de insolventes y mororos. Si el futuro arrendatario no tiene problemas de esta índole el banco le avalará y si si que los tiene, no lo avalará.
Por ello, si el banco o la caja no se fía del futuro arrendatario y no lo avala, lo más conveniente será no firmar el contrato con el el interesado.
Esta es una forma excelente de valorar el riesgo de la inversión del arrendador y si en el futuro el arrendatario no puede pagar la renta por alguna circunstancia que le ha producido problemas económicos y que escapa a su control, como por ejemplo perder su empleo o cerrar su empresa por la crisis económica, el banco o la caja responderá como avalista de las rentas pendientes de pago hasta el límite del aval.
LA FIANZA
En la Comunidad Autónoma de Aragón, es obligatoria la exigencia y prestación de la fianza del contrato de arrendamiento en las Unidades de Fianzas del Gobierno de Aragón para su depósito en los contratos. El incumplimiento de la obligación de depósito de las fianzas es una infracción grave que está sancionada con una multa entre 300 y 3.000 € y la competencia para la imposición de las sanciones establecidas en la presente Ley corresponderá al Director Gerente del Instituto del Suelo y la Vivienda de Aragón.
Las unidades de fianzas del Gobierno de Aragón se encuentran en los servicios provinciales competentes, que en Zaragoza se encuentra en la Plaza San Pedro Nolasco nº 7, en Huesca en la Plaza Cervantes, 3- 1º y en Teruel en la calle General Pizarro, 1.
Puedes encontrar más información relativa a las fianzas de los contratos de arrendamiento en este artículo.
Hay otros aspectos muy importantes a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento, no solo los anteriores. Por ello, si quieres saber más acerca de los contratos de arrendamiento de vivienda puedes consultar esta guía básica de arrendamientos.
