EL PLAZO Y LA PRORROGA EN LOS ARRENDAMIENTOS


EL PLAZO EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En los arrendamientos de vivienda, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.


El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.


Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.


No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.


LA PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA


Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.


Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.



¿POR QUÉ LOS ALQUILERES DE VIVIENDA TIENEN UN PLAZO MÍNIMO DE DURACIÓN Y UN SISTEMA DE PRÓRROGAS?


LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964


En 1964 se aprobó una Ley de Arrendamientos urbanos que buscaba como todas las reformas que las personas pudieran acceder a una vivienda a través de un contrato de alquiler. Uno de los motivos fue las migraciones producidas desde las zonas rurales a las áreas metropolitanas debido a la industrialización y al desarrollo económico. Era preciso facilitar una vivienda al gran número de personas que se fueron a vivir a la ciudad para trabajar.


Para ello esta Ley recogió una serie de aspectos que hacían que el alquiler fuera una opción muy atractiva.


Esta Ley estableció un régimen por el que los inquilinos pudieron disfrutar del piso alquilado durante mucho tiempo, incluso décadas, por un precio muy bajo sin que el arrendador no pudiese resolver el contrato mientras el inquilino cumpliera con sus obligaciones contractuales.


Con el tiempo estos alquileres se han conocido como alquileres de renta antigua y dieron lugar a situaciones conocidas de pagar una pequeña cantidad de dinero por concepto de renta por un alquiler.


Con el tiempo, el efecto producido fue que en la década de los 80 los propietarios de vivienda se mostraron muy reticentes a alquilar sus pisos porque vieron que si alquilaban el piso podía pasar mucho tiempo hasta que lo recuperasen, el precio de alquiler con el tiempo se convertía en irrisorio y el número de viviendas en el mercado del alquiler era muy escaso.


EL REAL DECRETO-LEY 2/1985, DE 30 DE ABRIL


Por este motivo y con el fin de estimular el mercado arrendaticio se aprobó el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica. Este Real Decreto introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que tuvieron un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector:


  • La libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y

  • La libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.


El Real Decreto-ley 2/1985 tuvo resultados mixtos. Por un lado, la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuvo pero no pudo revertir sustancialmente el signo de la tendencia.


Por otro lado generó una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez produjo un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se vio agravado por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.


LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994


En 1994 el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracterizaba por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas:


  • Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representaban aproximadamente el 20 % del total y se caracterizaban por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual.


  • Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985 que, en general, se trataba de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 % del total, con rentas que se podían calificar como ineconómicas.


Las disfunciones que esta situación generaba en el mercado eran tales que convirtieron el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo un 18 % aproximadamente del parque total de viviendas se encontraba en régimen de alquiler a la entrada en vigor del la LAU de 1994.


Por ello, la finalidad última que persiguió la reforma era la de potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.


Por ello, la Ley de 1994 estableció un plazo mínimo de duración que se articulaba a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.


Se introdujo también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre períodos anuales, de tres años.


De esta forma (un plazo mínimo de duración que se articulaba a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior) se consiguió un  plazo atractivo para arrendadores y arrendatarios:


  • Ni un plazo larguísimo que era el que producía la Ley de 1964.


  • Ni el plazo anual que era el mayoritariamente usado en los contratos sometidos al Real Decreto de 1985 y que provocó un aumento del precio de la renta, una gran rotación de inquilinos y, una preferencia en la compra de vivienda respecto al alquiler.


El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.


El establecimiento de un plazo de duración limitado permitió mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones tenía sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantenía hasta la terminación del plazo contractual, no existía inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario.


Desde 1994 la LAU se ha modificado nuevamente en varias ocasiones hasta la importante reforma efectuada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios para, según su preámbulo, impulsar el desarrollo del mercado del alquiler y la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios, que ha introducido modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal, agilizando los procesos de desahucio (popularmente conocido como desahucio exprés).

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