LAS CLÁUSULAS DE LA HIPOTECA

Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios deben contener, debidamente separadas de las restantes, las cláusulas financieras de la hipoteca, que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

Las demás cláusulas de tales documentos contractuales de la hipoteca no podrán, en perjuicio del prestatario, desvirtuar el contenido de aquéllas.

En el caso de hipotecas a tipo de interés variable sujetos a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades por un lado, y por otro que los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

En el caso de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable no será precisa la notificación individualizada al prestatario de las variaciones experimentadas en el tipo de interés aplicable a la hipoteca cuando simultáneamente se haya pactado la utilización de un índice o tipo de referencia oficial y que el tipo de interés aplicable al préstamo esté definido bien como la suma de un margen constante (positivo, nulo o negativo), expresado en puntos o fracciones de punto y el tipo de interés de referencia o bien como cierto porcentaje de un tipo de interés de referencia.

La siguiente relación contiene las cláusulas que deben aparecer necesariamente en todos los contratos de préstamo hipotecario y otras solo aparecerán cuando resulten de aplicación, entendiendo lo anterior sin perjuicio de lo previsto para los contratos suscritos por constructores o promotores inmobiliarios.

 

CLÁUSULA DEL CAPITAL DEL PRÉSTAMO

La cláusula del capital del préstamo hipotecario debe expresar el importe del préstamo. Si se trata de un préstamo en divisa se debe especificar ésta, definiéndose adecuadamente. En las cláusulas correspondientes se señalarán las especificidades (por ejemplo, moneda de pago, cálculo del importe en pesetas de cada pago, etc.) derivadas de que el préstamo esté denominado en moneda distinta del euro.

CLÁUSULA DE CUENTA ESPECIAL
Además la clásula del capital del préstamo debe expresar la forma de entrega del importe del préstamo hipotecario y si la entrega se realiza mediante abono en una cuenta especial de la que el prestatario no pueda disponer libremente, deberá contemplarse una clausula específica para esta cuenta especial en la que deberán reflejarse las condiciones cuyo cumplimiento deba acreditar el prestatario antes de poder disponer libremente del saldo de dicha cuenta y el plazo para el cumplimiento de dichas condiciones y las facultades resolutorias de la entidad prestamista en caso de que se rebase.


CLÁUSULA DE AMORTIZACIÓN

La cláusula de la amortización de la hipoteca debe indicar las fechas del primer y del último pago de amortización, cuando dichas fechas estén fijadas de antemano. La cláusula de amortización del préstamo hipotecario tambien debe indicar el número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo, cuando estuviran fijadas de antemano. Si se tratara de préstamos hipotecarios en divisas, se especificarán en este apartado las reglas a seguir para la determinación del valor en euros de cada cuota.


La cláusula de amortización de la hipoteca tambien deberá recoger las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, expresándose en particular las fechas de ejercicio de dicha facultad, si se hubiera pactado, la cantidad que con ocasión del reembolso anticipado deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista al ejercer dicha facultad, distinguiendo, en su caso, entre amortizaciones totales y parciales.

En caso de reembolso anticipado parcial, la cuantía mínima y el modo concreto en que éste alterará el importe o número de las cuotas de amortización remanentes, indicándose, en su caso, las facultades de elección que se reconozcan al efecto al prestatario y, cuando existan, las demás facultades que se reconozcan al prestatario para alargar o alterar el calendario de amortización de la hipoteca, y las condiciones para su ejercicio.


CLÁUSULA DE INTERESES ORDINARIOS

En la cláusula de intereses ordinarios en el contrato de hipoteca debe recogerse el tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo hipotecario, especificándose si es fijo durante toda la vida del préstamo o si tendrá carácter variable, durante la totalidad o parte de la vida del préstamo hipotecario. Por otro lado, si el tipo de interés fuera fijo durante toda la vida del préstamo, se señalará en esta cláusula su valor, expresado en tanto por ciento nominal anual y si el tipo de interés pudiera variar en algún período, se especificará con claridad el comienzo de dicho período, cumplimentándose obligatoriamente la cláusula de interés variable.

La cláusula de intereses ordinarios en el contrato de hipoteca tambien debe recoger la fecha de inicio del devengo de intereses, y su periodicidad y forma de liquidación ordinaria, indicándose la fórmula o métodos utilizados para obtener, a partir del tipo de interés anual, el importe absoluto de los intereses devengados.

Además, la cláusula de intereses ordinarios debe contemplar el número de días que se considerará que tiene el año cuando, para el cálculo de los intereses devengados durante períodos inferiores a un año, sea preciso convertir el tipo de interés anual en un tipo de interés diario.

Cuando resulte de aplicación, la cláusula de intereses ordinarios deberá recoger la forma especial de liquidación de intereses del período transitorio durante el cual el prestatario no tenga la plena disposibilidad del importe íntegro del préstamo, por no haberse cumplido las condiciones establecidas al efecto en la hipoteca. En este supuesto los intereses se aplicarán exclusivamente a la parte del préstamo hipotecario sobre la que el prestatario hubiera dispuesto o tuviera la libre disposición, y se entenderán devengados por días.

Y en el caso de préstamos hipotecarios en divisas, la cláusula de intereses ordinarios deberá recoger las reglas aplicables para el cálculo en euros del importe de los intereses.


LA CLÁUSULA DE TIPO DE INTERÉS VARIABLE

La clausula de tipo de interés variable en el contrato de hipoteca debe recoger la definición del tipo de interés aplicable. Cuando el tipo de interés pueda variar en algún período, se expresará éste de alguna de las siguientes formas: se puede expresar como suma de un margen constante (positivo, nulo o negativo), expresado en puntos o fracciones de punto y el tipo de interés de referencia. También se puede expresar como cierto porcentaje de un tipo de interés de referencia o bien como la suma de un tipo de interés constante y un margen variable, que será igual a la variación absoluta (positiva, nula o negativa) experimentada, desde cierta fecha establecida en el contrato, por un índice o tipo de interés de referencia. En cualquier caso, cuando el tipo de interés pueda variar en algún período, también se puede expresar de cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.

La cláusula de tipo de interés variable en el contrato de hipoteca también debe recoger la identificación y ajuste del tipo de interés o índice de referencia. En lo relativo al tipo de interés o índice de referencia, la cláusula deberá expresar la definición del mencionado índice o tipo de interés; el organismo público, asociación o entidad privada que lo elabore; y la periodicidad y forma en que se publique o sea susceptible de conocimiento por el prestatario.

Cuando el tipo de interés de referencia corresponda a operaciones cuya periodicidad de pagos sea distinta a la del préstamo objeto del contrato (por ejemplo, que el tipo de referencia esté definido como un tipo efectivo anual y el préstamo tenga pagos mensuales) o incluya conceptos (por ejemplo, comisiones) que estén previstos como concepto independientemente en el préstamo objeto del contrato, se indicará si debe efectuarse algún ajuste o conversión en el tipo de interés de referencia antes de calcular el tipo de interés nominal aplicable. En caso afirmativo, se indicará la fórmula o procedimiento del ajuste o conversión que deba efectuarse.

La clausula de tipo de interés variable en el contrato de hipoteca también deber recoger el índice o tipo de interés de referencia sustitutivo que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por razones ajenas a las partes, la determinación del índice o tipo de interés de referencia designado en primer término.

La cláusula de tipo de interés variable en el contrato de hipoteca debe recoger los límites a la variación del tipo de interés aplicable. Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites en términos absolutos, expresándose en forma de tipo de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo. Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al tiempo del otorgamiento del documento de préstamo y también podrán expresarse de cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.

La clausula de interés variable en el contrato de hipoteca deberá contemplar el umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable. Si se pactara un umbral mínimo para la variación del tipo de interés (de forma que éste permanezca inalterado cuando la fluctuación del índice de referencia no alcance, en más o en menos, cierto umbral), se expresará dicho umbral en fracciones de punto y si se pactara el redondeo del tipo de interés, se indicarán, en fracciones de punto, los múltiplos a los que se efectuará (por ejemplo, redondeo al más cercano octavo de punto).

La comunicación al prestatario del tipo de interés aplicable también deberá especificar la forma en que el prestatario conocerá el tipo de interés aplicable a su préstamo en cada período y si existe algún procedimiento especial que el prestatario pueda utilizar para reclamar ante la entidad en caso de que discrepe del cálculo efectuado del tipo de interés aplicable.


LAS COMISIONES DE LA HIPOTECA

Las cláusulas dedicadas a las comisiones de la hipoteca deberán contemplar la comisión de apertura, cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará comisión de apertura y se devengará por una sola vez.

Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, debe especificarse en esta cláusula. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, de forma implícita, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo hipotecario.

La cláusula relativa a las comisiones en el contrato de hipoteca debe contemplar otras comisiones y gastos posteriores. Además de la comisión de apertura, sólo podrán pactarse a cargo del prestatario la cantidad que haya de abonar el prestatario con ocasión del reembolso anticipado, conforme a lo estipulado, en su caso, en la cláusula de intereses ordinarios.

También deberá recoger la cláusula relativa a las comisiones en el contrato de hipoteca los gastos de la operación mencionados en la cláusula dedicada a los gastos a cargo del prestatario, incluidos los correspondientes a servicios prestados directamente por la entidad.

Esta cláusula también deberá recoger las comisiones que, habiendo sido debidamente comunicadas al Banco de España de acuerdo con lo dispuesto en la Orden de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo, respondan a la prestación de un servicio específico por la entidad distinto a la mera administración ordinaria del préstamo. En el caso de préstamos en divisas, se incluirán las comisiones de cambio máximas que pudieran resultar aplicables.

Finalmente, la cláusula relativa a las comisiones de la hipoteca deberá recoger cualesquiera importes periódicos a cargo del prestatario en favor de la entidad se reflejarán necesariamente, de forma implícita, en el tipo de interés ordinario que se hubiera libremente pactado.


CLÁUSULA RELATIVA A LA TABLA DE PAGOS Y TIPO DE INTERÉS ANUAL EQUIVALENTE

En los préstamos a tipo de interés fijo en el contrato de hipoteca, se hará constar en esta cláusula la cuota total que corresponderá satisfacer al prestatario en cada fecha y el coste efectivo de la operación, calculado conforme a las reglas establecidas al efecto por el Banco de España.


CLÁUSULA RELATIVA A LOS GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO

En la cláusula relativa a los gastos a cargo del cliente en el contrato de hipoteca podrán incluirse los gastos de tasación del inmueble, los aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, los impuestos, los gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos, los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo, los derivados del seguro de vida del prestatario cuando fueran aplicables, los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago y cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo.


CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA

En la cláusula relativa a los intereses de demora en el contrato de hipoteca, se deberá especificar el tipo de interés de demora, expresado sea en forma de tanto por ciento anual, sea añadiendo un margen al tipo de interés de referencia y la base sobre la que se aplicará el interés de demora y su forma de liquidación.


CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA POR LA ENTIDAD DE CRÉDITO

En la cláusula de resolución anticipada de la hipoteca por la entidad de crédito, cuando se pacten expresamente, se indicarán en esta cláusula las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo y el importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

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