CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: GUÍA BÁSICA

El contrato de arrendamiento de vivienda o alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994 de 24 de noviembre sobre arrendamientos urbanos, por la autonomía de la voluntad de las partes y de forma subsidiaria el Código Civil.

Se considera arrendamiento de vivienda
aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplican también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.



LA FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

El contrato de arrendamiento o alquiler de vivienda puede realizarse de forma verbal o escrita. Ni que decir tiene que un contrato de arrendamiento por escrito dará mayor seguridad jurídica a la relación contractual.

Si el contrato se realiza por escrito deberá recoger la identidad del arrendador o  propietario y la identidad del arrendatario o inquilino, deberá identificarse correctamente vivienda arrendada, deberá fijarse la duración del contrato de arrendamiento, la renta que deberá abonar el arrendatario al arrendador y las demás cláusulas que se estimen convenientes por las partes.

Para evitar malentendidos en el futuro es recomendable que en el contrato de arrendamiento queden bien claros los gastos que deben soportar cada una de las partes y si el arrendamiento se realiza sobre una vivienda amueblada, realizar un inventario de los bienes, enseres, electrodomésticos y muebles existentes en la vivienda y el estado en el que se ponen a disposición del arrendatario.



LA DURACIÓN Y LA PRÓRROGA DEL CONTRATO

La duración del contrato de arrendamiento será la que libremente acuerden el arrendador y el arrendatario. Si no se pacta ningún plazo o este es indeterminado, la duración será de una año.

En cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, en los contratos de arrendamiento de duración inferior a cinco años, el arrendatario o inquilino  tiene la facultad de prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración de cinco años.

Si llegada la fecha de vencimiento del  contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un  mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoria mente por plazos anuales hasta un máximo de  tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que  estuviera sometido.

Se podrá establecer la excepción en el contrato consistente en que el arrendador pueda ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de los  cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en  los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Esta excepción deberá constar expresamente en el contrato de arrendamiento.



LA RENTA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

La renta del contrato de arrendamiento será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá  de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de  renta.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El  arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos  que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá  contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la  renta en vigor.



LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se  cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el  Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de  cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la  fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

A partir del sexto año de duración la actualización de la  renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.



LAS OBRAS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

Respecto a las obras de mejora, el arrendador puede aumentar la renta en estos casos aunque existen unos límites: no se podrá aumentar la renta  por mejoras dentro de los cinco primeros años de duración del contrato, tampoco se podrá aumentar la renta si así se pacta en el contrato de  arrendamiento y en cualquier caso, el arrendamiento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente al momento de su revisión.

Respecto a las obras necesarias en el inmueble arrendado, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para  conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad sin que por ello tenga derecho a elevar la renta.

Si el inquilino desea realizar otras obras, será indispensable el consentimiento escrito del arrendador y en el caso del incumplir este requisito, el  arrendador podrá resolver el contrato y exigir al arrendatario que restituya la vivienda al estado anterior a las obras realizadas o bien a conservar las  modificaciones sin que el arrendatario pueda exigir una indemnización.

Respecto a las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario o inquilino. Como en la Ley de  Arrendamientos Urbanos no se define que es una pequeña reparación es muy conveniente especificar las mismas en el contrato en la medida que  sea posible o si no, establecer un tope máximo por este concepto.

El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición  de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia  de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al  estado anterior si así lo exige el arrendador.



LOS GASTOS GENERALES E INDIVIDUALES

En cuanto a los gastos generales y los gastos de servicios individuales, salvo pacto en contrario el arrendador está obligado a pagar los gastos  generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, como por ejemplo los gastos de comunidad, los gastos de conservación del edificio, de rehabilitación de fachada, etc... y además los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios.

Serán por cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que  cuente la vivienda arrendada que puedan individualizarse como por ejemplo luz, agua, teléfono, gas etc.



LA FIANZA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Respecto a la fianza, la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una  mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento de viviendas amuebladas. Durante los cinco primeros  años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización.

Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir  que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda,  al tiempo de la prórroga. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá  querido también para la actualización de la fianza.

 

En Aragón, el depósito de la fianza en la DGA es obligatorio y se realiza dentro del plazo de un mes desde la celebración del contrato de arrendamiento, acompañando copia del contrato en las unidades de fianzas correspondientes. La unidad de fianzas de arrendamientos de la DGA en Zaragoza se encuentra en la Plaza San Pedro Nolasco.



EXTINCIÓN Y RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Cualquiera de las partes que incumpla con sus obligaciones dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o pedir la resolución del contrato.


Las causas de extinción del contrato de arrendamiento son la pérdida de la finca arrendada por una causa de la cual no sea responsable el arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente en materia urbanística.

Zaira Milán Pablo, abogada en Zaragoza

ZAIRA MILÁN PABLO
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